Emlak fiyatları neden geriliyor?
Bundan 6 ay önce, bu köşede emlak piyasasının inişe geçtiğini ve sürecin devam edeceğini kaydetmiştim. Doğal olarak bu görüşüme emlak piyasasına hükmedenler katılmamış, aksine bazıları konut fiyatlarında artış olduğunu bile dile getirmişlerdi. Oysa işin finans cephesine baktığımızda, bankacılar da konut kredilerine yönelik talepte ciddi azalmalar olduğunu söylüyor. Gerçi konut kredisi faiz oranlarının önceki yıla göre yükselmesinin emlak fiyatlarının düşmesine çok ciddi katkı yaptığını sanmıyorum. Zira faiz oranları daha sonra aşağı çekilmesine rağmen konut kredisi taleplerinde artış olmadı. Çünkü piyasada ciddi bir durgunluk söz konusu. Ama özellikle emlak tarafında başka detaylar da var. Birincisi; konuta yatırım gözüyle bakanlar için bu yaklaşım değişmiş olabilir. Ya da emlak yatırımcıları cephesinde bir doygunluktan bahsedilebilir. Diğer bir husus ise konuta ihtiyaç duyanların alım gücündeki zayıflık ve alacakları emlağın bedelini ödeme konusunda gelecek kaygısı taşımaları... Ayrıca son 2 yılda çok sayıda emlak projesi üretildi. Fiyatların düşmesine, proje çokluğunun nasıl bir katkı sağladığı da tartışılabilir. Dün sektörün içinden de benzeri açıklamalar yapıldı. Anadolu Yapım Müteahhitleri Federasyonu Genel Başkanı ve Adana Müteahhitler Birliği Başkanı İsmail Babacan diyor ki: 'Son 4.5 ayda konut fiyatları yüzde 20, demir fiyatları ise yüzde 26.1 oranında geriledi...' İsmail Babacan, düşüşe gerekçe olarak, kredi faizlerinin yükselmesini ve konuta talebin azalmasını gösteriyor. Başka gerekçeleri de var. Ancak iki madde üzerinde özellikle durulması gerekir. Konut kredisi faizleri şu an itibarıyla inişe geçmiş durumda. Çok yüksek oranlardan bahsedilemez. Ancak talep yok. Bence asıl incelenmesi gereken konu, konut talebinin neden azaldığı olmalıdır. Yine Babacan şöyle diyor: 'İnşaat maliyetlerinde önemli bir girdiyi oluşturan demir fiyatlarındaki düşüş, inşaatların maliyetine de yansıyor. 6 ay öncesiyle kıyaslarsak, demir fiyatlarında yüzde 26.1, konut maliyetlerinde ise yüzde 20'lere kadar gerileme oldu...' Acaba 2007'de bizleri bekleyen hareketli günler konut fiyatlarını ve pazarını da etkilemiş olabilir mi? Parası olanları başka yatırım kalemlerine yönelterek, ev sahibi olmak isteyenlere de 'Biraz daha bekleyin' mesajı verilmiş olamaz mı? Çünkü inşaat sektörü 2005'te beklemediği gelişmelere şahit oldu. Altın devrini yaşadı. Bu yılın ilk çeyreğinden sonra ise talepler düşmeye başladı. Fakat emlakçılar geçen yıl yakaladıkları rakamların altına inmek istemediler. Nakite ihtiyaç duyanlar bile sabretmeyi tercih ederek, piyasanın açılmasını bekledi. Ancak bundan sonra çok özel projelerin sahipleri bile fiyatlarını aşağı çekmek zorunda kalacaktır. 2005'teki talep patlaması konut fiyatlarını nasıl çok hızlı yukarı çektiyse, 2007'de de aşağı çekecek gibi görünüyor.
